Содержание

Как продать часть дома без согласия соседей

Продажа половины дома соседями

Здравствуйте. У нас дом на два входа. Соседи продают свою половину. Должны ли они спросить у меня, желаю ли я купить? Если я отказываюсь, нужно ли оформлять отказ письменно?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 714 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Согласно 250 статье Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Так же, если жилое помещение принадлежащее Вашему соседу зарегистрировано как отдельный объект недвижимого имущества (не является долей) то в этом случае, обязанности по соблюдению преимущественного права покупки у собственника не возникает.

Консультация юриста бесплатно

Марина, здравствуйте. Если дом оформлен у вас с соседями в долевую собственность (у каждого из вас по 1/2 доле), то да, Вы имеете преимущественное право выкупа второй половины по цене предложения третьему лицу. Если Вы отказываетесь, то Ваш отказ должен быть оформлен письменно. Если же у вас с соседями право собственности оформлено как квартира, часть дома и т.п., то есть доли выделены в натуре, то у вас самостоятельные объекты недвижимости и каждый из вас может распоряжаться своей частью по своему усмотрению без какого-либо согласия.

Марина, если у Вас 3/5 жилого дома, то Ваше преимущественное право приобретения доли бесспорно. Без Вашего письменного отказа воспользоваться этим преимущественным правом — сделку Вашей соседки по продаже доли не зарегистрируют в юстиции. Если же это произойдет, то как правильно выше указывали коллеги — Вы в судебном порядке сможете потребовать перевода на Вас прав и обязанностей покупателя.

Если же Вас вторая половина дома не интересует и Вы не планируете ее приобретать — обратитесь в суд за выделом вашей доли в натуре. Тогда Ваш дом разделят на две половины, эти две половины будут самостоятельными объектами недвижимости и никакого согласия соседей не понадобится ни для них, ни для Вас.

Здравствуйте, Марина! Да, должны в силу ст.250 ГК РФ, известить Вас в письменном виде о намерении продать долю и с момента получения указанного извещения У Вас есть 1 месяц, чтобы согласиться или отказаться. 2. Не обязательно-достаточно просто проигнорировать данное извещение от соседей

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Продать долю дома без согласия

Краткое содержание

Могу ли я продать долю в доме без согласия дольщиков.
Может ли жена продать свою долю в доме без согласия супруга.
Могу ли я продать свою долю в доме без согласия других собственников?
Могут ли продать дом с моей 1/4 долей без моего согласия.
Как можно продать долю в доме и участок без согласия второго собственника?
Можно ли продать 1/2 доли в частном доме без согласия второго собственника.
Можно ли продать свою долю в доме без согласия второго дольщика?
Можно ли продать долю в квартире без согласия
Подарить долю дома без согласия
ДОЛЯ В КВАРТИРЕ КАК ПРОДАТЬ БЕЗ СОГЛАСИЯ
Продать долю дома без земли
Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Вопросы

1. Могу ли я продать долю в доме без согласия дольщиков.

1.1. Можете. Но сначала вы должны предложить им купить долю, если в течение 30 дней не будет ответа или поступит отказ, то по истечении этого срока вы сможете продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую предлагали сособственникам.

1.2. Продать свою долю можете с согласия других собственников жилого помещения.

Снaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт, мoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.

см. ст. 246-247 ГК РФ.

2. Может ли жена продать свою долю в доме без согласия супруга.

2.1. Может жена продать долю без согласия мужа.

3. Могу ли я продать свою долю в доме без согласия других собственников?

3.1. Можете, при условии соблюдения правил о преимущественном праве покупки, установленных ст. 250 ГК РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях

4. Могут ли продать дом с моей 1/4 долей без моего согласия.

4.1. Здравствуйте)
Если вы уже оформили свою долю и она Вам принадлежит, то ее никто кроме вас продать не может. Остальные собственники могут продать свои доли с соблюдением ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК Вы обладаете преимущественным правом покупки. Перед продажей посторонним лицам собственники обязаны предложить Вам купить их доли. Если Вы откажетесь, то только тогда они имеют право продать другим.

5. Как можно продать долю в доме и участок без согласия второго собственника?

5.1. Сначала предложить сособственнику выкупить Вашу долю за цену, не большую той, которую Вы затем предложите другому продавцу. В случае, если он откажется, продавайте другому лицу.

6. Можно ли продать 1/2 доли в частном доме без согласия второго собственника.

6.1. Здравствуйте, возможно, но необходимо соблюсти преимущественное право покупки другого участника долевой собственности. Соответственно, для начала необходимо предложить ему выкупить вашу долю.
Удачи вам и всего наилучшего

6.2. Согласия не нужно. Однако нужно предложить другому собственнику доли купить за определённую сумму денег. Если не сделает этого в течение месяца, можно продать любому другому покупателю.

6.3. Здравствуйте!
Согласно ст 250 ГК РФ Вы обязан с начало предложить купить вашу долю второму собственнику. Если тот откажется покупать то можете продать другим покупателям.

7. Можно ли продать свою долю в доме без согласия второго дольщика?

7.1. Добрый день. Согласие на продажу не требуется, а вот про преимущественное право покупки забывать не стоит. В соответствии со ст.250 ГК РФ вы должны уведомить второго дольщика и предложить ему выкупить вашу долю и только в случае отказа продавать третьим лицам.

7.2. Доброго времени суток
Согласно нормам действующего законодательства РФ согласие не требуется, главное ему сначала предложить купить.

Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

7.3. Здравствуйте!
Можете продать свою долю, но с начало должны предложить купить вашу долю второму собственнику. Если тот откажется то можете продать другим покупателям.

7.4. Можете без согласия, но он может потом оспорить данную сделку, поэтому лучше предложить, так как имеется преимущественное право покупки ст.250 ГК РФ.

7.5. Здравствуйте.
Не нужно согласие другого дольщика. Но Вы обязаны его письменно известить о намерении продать свою долю, так как у него есть преимущественное право покупки. Если в течение месяца второй дольщик не надумает купить, то Вы можете спокойно продавать.

8. Дом и участок в равных долях по 1/2,могу ли я продать свою половину без согласия второго собственника?

8.1. Можете, но сначала обязаны предложить выкупить долю второму собственнику. Если откажется — то можете продать кому угодно.

8.2. Можете, но должны его уведомить о новых соседях и продать на тех же условиях, что предлагали ему, через месяц при наличии согласия или отсутствия ответа от него.

9. Я когда была в браке с мужем построили дом, но документы на право собственности оформлены на меня, после развода прошел год, бывший муж требует чтобы я ему выделила долу в доме, но я этого не хочу делать, так как хочу продать этот дом и на вырученные деньги купить детям жилье. Могу ли я продать дом без его согласия, если да то при каких условиях?

9.1. Здравствуйте.
Продать можете, но бывший муж легко оспорит сделку и подаст на раздел имущества.

10. Какие права имеет совершеннолетний ребенок на дом купленный на материнский капитал? Дом разделе на одинаковые доли между детьми и родителями. Одному ребенку уже 18 лет. Можем ли мы продать дом без его согласия? Или можем выкупить у него его долю, чтоб продать дом?

10.1. Права собственников в долях равны. Без согласия можно только подарить. Можно выкупить долю
Гражданский кодекс Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

10.2. Вам только выкупать долю или он Вам может ее подарить.

11. Можно ли продать свою долю в частном доме, не ставя об этом в известность другого собственника, если имеется нотариальное разрешение на продажу без его согласия.

11.1. Добрый день. Что значит нотариальной разрешение на продажу без его согласия? Кто выдал такое разрешение? Если разрешение выдал второй собственник, то фактически он дал согласие.

12. Как продать квартиру с долей мужа в ней (14), если он не соглашается? Может ли он по закону подарить земельный участок и дом своей маме без моего согласия, если все это было приобретено и построено во время нашего брака? Спасибо.

12.1. Имущество приобретенное в браке без согласия не может подарить или продать (ст.35 СК РФ).
В квартире можете продать только свою долю. Заставить продать его невозможно.

12.2. Здравствуйте Ирина Анатольевна
Квартира в долях, стало быть уже поделена, каждый собственник доли вправе распоряжаться ею на свое усмотрение в том числе и продать. Если жилой дом и земельный участок приобретен в период брака, стало быть имущество общее и распорядиться имуществом супруги могут только по соглашению.

12.3. Если муж не соглашается то целиком квартиру вы никогда не продадите В этом случае вы можете продать только свою долю с соблюдением требования ст.250 ГК РФ
Для продажи же дома и земли обязательно требуется согласно ст 35 СК РФ ваше нотариально заверенное согласие.

13. Соседка против продажи доли в доме и выкупать мою долю не хочет. Нотариально отправила ей уведомление о продаже. Ей пришло извещение на получение письма но она на моих глазах разорвала это извещение. Могу ли я продать долю без ее согласия и не получении ею письма по истечении месяца. Благодарю.

13.1. Здравствуйте.
Можете свободно продавать.

13.2. Да, можете. Она уведомлена надлежащим образом.

13.3. Доброго дня — да Вы полное имеете право реализовать долю третьими лицу, так как у Вас на руках имеется документ о надлежащем уведомлении Вашей соседки о намерении продать долю третьему лицу.

Продажа части дома и земельного участка в долевой собственности

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации. В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю. Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает долю в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцев, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.

Для этого можно использовать:

телеграмму;
заказное письмо с уведомлением;
удостоверение факта вручения нотариусом.

Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.

Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

документ называется – уведомление;
собственник сообщает о своем желании продать долю;
владелец устанавливает цену;
продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.

Образец уведомления

Как продать долю в доме с землей

Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:

Выкуп совладельцами.
Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
Продажа третьим лицам без согласия сособственников.

Выкуп сособственниками

Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.

В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

Оформление уведомления.
Направление уведомления всем совладельцам.
Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
Подготовка документов.
Оформление договора.
Нотариальное удостоверение.
Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в свободной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

гражданский паспорт продавца;
согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
сведения об отсутствии обременений;
технический паспорт на дом;
кадастровый паспорт на участок;
выписка из домовой книги;
справка из паспортного стола о снятии с учета;
справка об отсутствии задолженности по налогам;
сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

если объект получен в наследство более 3 лет назад;
если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

Принудительное вручение уведомления.
Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю. В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя. При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

если доля продавца является значительной;
если дом позволяет такое выделение;
если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

нотариально удостоверенный отказ от вручения;
уведомление о вручении письма.

Сроки

Процедура займет значительно больше времени, чем продажа с согласия. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления предусмотрены следующие сроки:

заказное письмо хранится в почтовом отделении без вручения 30 дней;
в случае заполнения бланка отказ срок может быть уменьшен;
в случае отсутствия гражданина по указанному адресу письмо будет возвращено в течение 60 дней;
нотариальное вручение может занять неопределенный срок.

Если вопрос урегулируется при помощи выделения доли, то процедура займет:

до 90 дней – при выделении по соглашению сторон;
до 180 дней – при выделении в судебном порядке.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности. Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки. Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Как продать долю в доме без земли

Продажа дома, находящегося в долевой собственности, имеет свои особенности. Владелец может в нем беспрепятственно проживать, пользоваться благами, но как только возникает вопрос продажи имущества, оказывается, что распоряжаться им без согласования с другими собственниками нельзя. Прежде чем решиться на реализацию имущества, необходимо ознакомиться с информацией: можно ли продать долю в доме без согласия других собственников или без земли, чем продажа доли отличается от продажи части дома, как оформить сделку.

Чем отличается часть дома от доли дома

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?

Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.
Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со ст. 130 ГК РФ — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.

В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.

Можно ли продать долю в доме без земли

В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.

Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.

Как разделить земельный участок

Выделение в натуре земли, на которой стоит дом — процедура длительная и затратная. Ее целесообразно проводить при большой площади земли, когда выделение участков в натуре не будет идти в разрез с интересами других владельцев, или при небольшом количестве дольщиков.

Собственнику, планирующему продажу доли имущества, необходимо:

Оповестить остальных участников о намерении разделить участок с домом.
Заказать проект разделения, произвести межевание земли. В процессе должны принимать участие все владельцы. Раздел осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение такого рода работ. При создании проекта специалист учтет особенности рельефа, возможность обозначения точек доступа на все участки. Вновь образованный земельный надел не должен препятствовать ведению хозяйственной деятельности.
Составить соглашение с остальными дольщиками о разделе участка или обратиться в суд.
Присвоить адрес вновь образованным земельным участкам.
Оформить кадастровый паспорт на новые земельные участки.
Зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре.

Выдел доли из общего участка может производиться путем составления договора или в судебном порядке.

Собственник может продать долю в доме, а выделенный и зарегистрированный участок оставить за собой.

Также стоит учесть сложившийся порядок пользования участком. Если через него осуществляется подъезд к дому, выделить землю не получится даже через суд, поскольку остальные владельцы должны иметь возможность беспрепятственно попадать на территорию и пользоваться благами.

Продать долю в доме без участка, не проведя ряда мероприятий по постановке его на кадастровый учет, нельзя.

Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против

Положения ГК РФ не препятствуют продаже доли в доме, однако накануне реализации объекта третьему лицу собственник обязан предложить осуществить покупку иным владельцам дома. Согласно ст. 250 ГК РФ, они обладают правом преимущественной покупки. Это основное отличие продажи части дома и всего здания от одного собственника.

Продать недвижимость можно и раньше установленного срока, если все извещенные должным образом дольщики оформят письменный отказ от приобретения предложенного имущества.

Наряду с согласованием продажи с остальными собственниками необходимо начинать процесс подготовки документации.

Пошаговая инструкция продажи доли в доме

Для продажи долевой собственности необходимо:

Согласовать продажу с остальными владельцами.
Подготовить правоустанавливающие документы. Для реализации доли мало быть владельцем по документам, необходимо оформить свою часть в собственность. На землю потребуется оформить кадастровый паспорт. Без него недвижимость не может быть зарегистрирована в Росреестре.
Взять справку о количестве прописанных в доме граждан. В реализуемой недвижимости не должно быть зарегистрированных (имеющих прописку) лиц.
Составить документ об условиях продажи. В нем необходимо установить размер реализуемой доли, сумму продажи.
Отправить остальным дольщиком письма с предложением купить дом по оговоренной стоимости.
Получить от остальных владельцев отказы от приобретения доли или ожидать 30 дней с момента отправки уведомления о продаже. Если никто не изъявит желание приобрести долю дома, ее можно продать третьим лицам.
Составить и подписать договор о продаже, на основании которого произойдет регистрация права собственности новым владельцем.

Документы

Для реализации сделки необходимо предоставить документы:

паспорта обеих сторон сделки;
оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт на дом, землю;
выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
согласие всех дольщиков на проведение сделки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Нюансы

Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:

кто является сторонами договора;
предмет договора;
стоимость объекта и порядок расчета с покупателем;
характеристики доли дома: место расположения, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, назначение земельного участка;
об отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц;
о дееспособности сторон договора.

На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.

Образец договора

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Пошаговая инструкция к действию

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
Подать иск.
Принять участие в судебном заседании.
Получить решение суда.

Образец иска

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно ст. 131 ГПК РФ, оно должно содержать:

Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
Название документа.
Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
Перечень документов.
Дата и подпись.

Иск выглядит так:

Документы

К иску необходимо приложить:

копии исков по числу заинтересованных лиц;
выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
сведения о стоимости недвижимости;
квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

Сумма госпошлины

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Госпошлину определяют по формуле, разработанной на основании п. 1.1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма колеблется в пределах 400 – 60 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта и доли участника.

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
указание на цену, по которой продается доля;
предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

общегражданские паспорта сторон;
договор купли-продажи;
выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

через Многофункциональный центр;
напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

зарегистрированный договор купли-продажи доли;
кадастровый паспорт;
выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.